产城融合的新风口下，看高新金三角背后的商业逻辑

今年7月19日，西安高新区公布上半年经济数据：全域实现生产总值（GDP）862.16亿元，同比增长12%，全市占比超过20%，也就是高新区已达到大西安市的五分之一强，与此同时，全国经济同比增长率为6.3%、陕西5.4%、西安为7%，高新区表现颇为亮眼。

仅从总量来看，宏观数据并不能真实反映西安积蓄力量追赶超越的步伐。在高新区上半年的参数之外，这六个现象比较凸显：

-工业经济增势强劲，新动能持续发力

-服务业发展持续稳健，增加值超过500亿元

-高科技制造业、装备制造业、战略性新兴制造业均双位数增长

-消费增长有所回升 网上零售较快增长

-科技型中小企业新增728家，平均每天新增高科技企业4家

-新增市场主体40220家，人才引进依然是工作重点

随着内外环境的不断变化，西安面临的机遇在增多。据智联招聘发布的一份关于人才的全国性榜单中显示：2019年一季度，西安和杭州、深圳、武汉、苏州一起，超越北上广，成为人才净流入率最高的前五座城市。

一个城市吸引力的大小，是这座城市综合实力和综合竞争力的体现。西安想要在这场没有“硝烟”的“人才争夺大战”中取胜，必须提高城市综合实力和竞争力，提供更多的“西安机会”，打好产业发展牌、环境优化牌、宣传推广牌和孵化服务牌，在这里，高新区的分量，就显得尤为重要。

高新区楼宇经济 ©市侩影像

当前，占位西安产城融合的最前沿，高新区承担了最大规模的人才供应与就业，也融合了最大流量的人才智力储备，去年开始我们反复在提及的高新区三次创业，既与人才动向有关，也离不开积极地土地政策，给高新区、给软件新城带来的新发展空间。

土地价值的梳理，产城融合的必然趋势

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从历史机遇看，西安发力建设国家中心城市，也不乏早创新改革试验田的摸索中前进，核心城区周边存在巨大的“洼地效应”。与此同时，伴随着周边城市的相互竞争，大学生价值取向、城市赢商环境、中小企业活力和交通便利化等都是城市吸引力的重要参数，机遇与挑战并存。

庆幸的是，鱼化寨街道在2018年9月被西安高新区托管。此后，高新区积极调动各方力量，全面开展鱼化寨征地拆迁工作，以打造宜业宜商、宜居宜人的城市发展环境为导向，在大西安“首善区”的助力下，再次上演“城改”，是高新区边缘向城市化迈进的必然之路，也是扩充软件新城的重要手段。

鱼化寨地区卫星图

根据上层规划，鱼化片区将结合皂河、沣惠绿廊沿线生态建设，打造创新多元的滨水休闲生活场景，为市民提供丰富多彩的休闲生活。同时，人文气息浓厚、社区互动频繁、公共活动丰富的新都市社区，将不断提升居民的幸福指数，从而激活片区的发展活力，吸引更多人才聚集。

从长远计，鱼化寨的拆迁改造，只是西安众多城中村的未来缩影，根据【西安市城中村三年清零行动方案】，到2020年底前，西安将完成绕城高速以内的114个城中村的整村拆除工作，包括鱼化寨、吉祥村、西八里村、沙井村、后卫寨等在内的西安著名城中村悉数入列，以鱼化片区为代表的西安城改，也为高新区的储备用地提供了纵深空间。

透过连番高效执行力的操作，我们可见高新区作为优秀城市运营者的魄力和胆识，也惊喜于原有鱼化寨片区的功能性定位，和软件新城之间的承辅关系耐人寻味，放眼看去，软件新城正在形成高新区的“金三角”，实现承接沣东、关联高新区，同时对接三桥和锦业路，架设南北钳形辐射力的新价值高地。

软件新城的金三角示意图 ©悦西安

不难发现，软件新城在三区叠加的优势之下，其商业潜力也不可小觑，这一点，社会资本的风向，往往布局更靠前。

精准定位，剖析高新“金三角”的商业逻辑

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当产业布局而导致的人口在常住地进行内部移动，居住环境的错位显现，良好的社区氛围与服务成为新的人居诉求，这就要求城市规划者和城市建设者进行有效的市场调研，提供更符合市场需要的营造方式。一些白领人群因此向新城迁徙，而这正是软件新城的日常。

要提纲携领，就要统筹区域一体发展的新格局。

高新区曾提出优化一二期片区的功能配置与空间结构，丰富人才公寓、商业服务、文化娱乐等城市功能，要建设唐延路创新服务轴、软件新城科技产业轴两条轴线及科技二路、科技六路两条公共活力带，打造产城融合的高品质城区，不同于唐延路，软件新城的空间层次更丰富，对商业的规划也有着完全不同的市情。

今日软件新城 / 航拍 ©市侩影像

首先，西安拥有全国排名第五位的高校数量，63所大学中就有42所本科高校，2018年西安市高校在校学生达127.13万人，每年新增毕业生27.26万人，而每年留在西安的毕业生中有80%选择高新区，超65%的应届毕业生来到软件新城就业，为该板块持续提供了大量的人才储备。

其次，在担当全球知名企业阿里巴巴丝路总部、世界500强华为、三星、施耐德、横河电机等知名企业纷纷扎根之地后，预计截止2020年末，西安软件新城总收入将达到5000亿元，吸纳从业人员25万，大量净流入的高知人才，对区域商业配套的诉求将发生质变，从日常消费的需求链，转变为对品质生活方式和优质家庭客群为导向的商业场景。

阿里巴巴丝路总部 ©市侩影像

在土地资源的综合利用上，绿地集团作为较早介入软件新城内部的实力开发商，于2017年拿地332亩，从地块的功能化分情况看，新里程·兰亭公馆占地194亩，而后适逢鱼化片区改造红利，坐享软件新城畅达交通，是软件新城板块社区标杆。

而同期拿地的另外138亩，正构建绿地在该区域的配套商业，融合Loft公寓、1.8万㎡海派风情街区、2.25万㎡艺术酒店及1.42万㎡创新型商业于一体，规划打造老上海风情商街，酒吧、品牌餐饮、咖啡馆、书店等云集时尚生活方式、朋友聚会和小憩休闲的首选地，开启软件新城规模商业之先河。

「独角兽公园」在软件新城板块中的位置 ©悦西安

若将上述接近6万㎡的体量，视为软件新城的精准商业模块，那么与商业部分同步建设的「独角兽公园」，则直接升级为具有城市级影响力的新型智能社区。

与常规公寓项目不同，「独角兽公园」以Loft和商墅叠拼空间的两种建筑形态，来呈现绿地对未来软件新城人居格调的愿景，营造层次丰富的生活场景。

「独角兽公园」项目效果图（17.5万㎡）

作为兼顾智能科技与运动时尚的青年社区，绿地将人脸识别、电动车智能充电、空气质量检测屏等统统纳入，譬如共享客厅、阳光大草坪与萌宠乐园，泳池和健康跑道，在当前以Loft公寓为特征的项目中，显得格外“另类”。而商墅部分则侧重圈层商务休闲体验，以当代艺术风格的绿色景观，延伸林荫大道的尺度，再搭配四季时节植物，为目标人群营造独特生活空间。

整个公园涵盖完善的公区配套，也表达了对年轻群体的生活关怀，人们既可以在“路演厅”慷慨激昂、也能在创客空间里头脑风暴，工作之余也可以一起打电竞、玩桌游、健身，“寓”见志同道合的圈子，常规的服务还包括自动售卖机、共享洗衣机等，让生活方式变得更纯粹。

可以说，绿地深化软件新城地块的综合功能，不仅为区域增加了城市级配套的生活场，契合了高新“金三角”背后的商业逻辑，更是为软件新城板块奠定了高品质人居的基因。除此之外，陆续完善中的公共配套，如学校、医院、图书馆等，将为在这里工作和生活的人们提供功能完备的良好环境。

无论老西安人还是新西安人，他们既然选择软件新城挥洒青春的汗水，就要接受一场城市革新的历史巡礼。

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